[摘要] 近日，廣東省發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱意見(jiàn)），這給商業(yè)、公寓和租賃市場(chǎng)送來(lái)新年大禮包。該政策沿襲2016年國(guó)務(wù)院39號(hào)文對(duì)于加快住房租賃市場(chǎng)政策的精神，并進(jìn)一步細(xì)化?！兑庖?jiàn)》明確表示允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，“N+1”房有望合法化。

近日，廣東省發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱意見(jiàn)），這給商業(yè)、公寓和租賃市場(chǎng)送來(lái)新年大禮包。該政策沿襲2016年國(guó)務(wù)院39號(hào)文對(duì)于加快住房租賃市場(chǎng)政策的精神，并進(jìn)一步細(xì)化。《意見(jiàn)》明確表示允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，“N+1”房有望合法化。

商業(yè)物業(yè)迎利好

《意見(jiàn)》允許將在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

早在去年6月份，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住宅房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，去年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展?！睆V東省出臺(tái)這一政策是對(duì)國(guó)家發(fā)展住房租賃市場(chǎng)精神的沿襲。

政策出臺(tái)后，包括公寓等在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)和租賃住房市場(chǎng)將迎來(lái)利好，同時(shí)根據(jù)政策精神，在符合要求的前提下，允許將現(xiàn)有住房進(jìn)行改造后出租，即業(yè)內(nèi)所稱的“N+1”有望合法化。

在商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存居高不下的情況下，該政策的出臺(tái)無(wú)疑對(duì)廣東省消化商業(yè)庫(kù)存，緩解部分城市緊張的供求關(guān)系，對(duì)于促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有重要作用。需要注意的是，目前“商改住”依然面臨較大困境，尚缺乏具體的實(shí)施細(xì)則，如果政策執(zhí)行不力，無(wú)法落到實(shí)處，也將淪為“一紙空文”。

商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存居高不下

分析師肖文曉表示，新政出臺(tái)與商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存有著緊密關(guān)系。

2016年，全國(guó)經(jīng)歷了一輪去庫(kù)存與大范圍的樓市調(diào)控，在全國(guó)性的商品房去庫(kù)存大方向上導(dǎo)致部分城市樓市過(guò)熱，住宅庫(kù)存告急，但是商業(yè)用房市場(chǎng)卻遇冷，出現(xiàn)庫(kù)存越去越高的現(xiàn)象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，商品房待售面積69539萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積40257萬(wàn)平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬(wàn)平方米，同比增加10.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積15838萬(wàn)平方米，同比增加8%。

具體到廣州，去年一年住宅市場(chǎng)去庫(kù)存成效顯著，2016年初，廣州庫(kù)存消化周期達(dá)11個(gè)月，2017年開(kāi)年，截至1月底，全市一手住宅庫(kù)存不足700萬(wàn)平方米，近6個(gè)月消化767.65萬(wàn)平方米，庫(kù)存消化周期不足半年，處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

但真正需要去化的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存卻一直居高不下，數(shù)據(jù)顯示，2016年初廣州商辦物業(yè)（不含酒店式公寓）的庫(kù)存面積（可售面積）約為360萬(wàn)平方米，到2016年末，這一數(shù)據(jù)變成了420萬(wàn)平方米。商辦物業(yè)的去化周期，維持在40個(gè)月以上的高位。

商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存似乎成為商品房市場(chǎng)的一大“頑疾”，放開(kāi)商改住之后，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的目的是否就能順利達(dá)到呢？肖文曉認(rèn)為，商改住仍存在諸多阻礙，不要過(guò)于樂(lè)觀，不是所有的城市商業(yè)用房都有改為租賃住房的市場(chǎng)條件，政策能多大程度上落到實(shí)處等因素都將影響政策的效果。